（2012年度）

江蘇省國土資源廳

二○一三年五月

前    言

2012年是“十二五”規劃實施的第二年，面對國際經濟形勢嚴峻和國內經濟下行壓力加大的挑戰，我省統籌推進穩增長、控物價、調結構、惠民生、抓改革、促和諧各項工作，經濟運行呈現穩中有進的態勢，增速總體平穩，質量穩步提升，結構不斷優化，民生繼續改善，物價漲幅回落。

2012年我省堅持房地產市場調控政策不動搖，市場微調政策相繼出臺，房地產市場平穩發展，地價增速趨緩。2012年全省房地產開發投資完成6206億元，同比增長11.5%；商品房銷售面積9019.18萬平方米，同比增長13.2%；成交均價止跌略漲。2012年我省嚴格落實土地供應政策，積極保障發展用地，全年土地供應總量45953.26公頃，同比增長4.61%，為全省經濟發展做出了積極貢獻。

為及時了解全省土地市場運行態勢，掌握全省城市地價變化信息，不斷提高國土資源部門參與宏觀調控的能力，江蘇省地價所受江蘇省國土資源廳委托負責全省城市地價動態監測組織實施和技術分析工作，在全省縣城鎮以上城市地價動態監測成果的基礎上分析匯總編制了本報告。

目      錄

2012年度江蘇省城市地價動態監測報告

一、2012年度江蘇省城市地價動態監測工作概況

1.工作任務

本次報告主要完成2012年度全省縣城鎮以上城市地價動態監測數據的匯總、分析。主要包括：

（1）2012年度江蘇省總體地價水平及地價指數測算；

（2）2012年度江蘇省蘇南、蘇中、蘇北三大區域地價水平及地價指數測算；

（3）2012年度江蘇省十三個省轄市市域地價水平及地價指數測算；

（4）2012年度江蘇省十三個省轄市市區地價水平及地價指數測算。

2.地價動態監測點維護與更新

本次監測以2011年度布設的10280個地價動態監測點為基礎，在保持地價監測點穩定的前提下，對原有監測點進行適時維護與更新。2012年度全省基準地價更新時新增了1060個監測點，其中商業用地新增540個，住宅用地新增347個，工業用地新增173個。同時由于拆遷和城市規劃調整等原因，本年度共滅失了50個監測點，至2012年12月31日全省共設有地價動態監測點11290個，平均每個城市約156個監測點。

3.監測數據的采集

本次監測，調查收集了11290個地價監測點及各地2012年度土地交易、房屋交易、土地年度供應、房屋年度供應、房地產價格和相關社會經濟指標等資料，在此基礎上建立了2012年度江蘇省城市地價動態監測數據庫。

4.地價內涵的設定

江蘇省城市地價動態監測體系中的地價是指在設定的基準日、用途、土地使用權年限、土地開發程度和容積率等條件下出讓國有建設用地使用權市場價格。

（1）基準日：2012年度地價動態監測體系中的地價基準日統一設定為2012年12月31日。

（2）用途：按商業、住宅、工業三種用地類型設定。

（3）土地使用權年限：按各類用地法定最高出讓年期設定，即商業用途40年、住宅用途70年、工業用途50年。

（4）土地開發程度：按城市區域平均土地開發程度設定。

（5）容積率：按城市區域平均容積率設定。

5.地價水平、地價指數的測算方法

根據《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001）、《城市地價動態監測技術規范》（TD/T 1009-2007）和《江蘇省城鎮地價動態監測與基準地價更新技術規范（2007年版）》，由江蘇省城市地價動態監測信息系統自動匯總各個監測城市平均地價，再采用拉氏公式計算各區域和全省地價水平及地價指數。

二、2012年度江蘇省城市地價狀況

1.江蘇省地價總體狀況

2012年度江蘇省城市綜合地價為1064元/m²，與2011年度相比增長1.02%，漲幅回落1.81個百分點。其中商業用地平均地價為1715元/m²，較2011年度增長2.95%；住宅用地平均地價為1135元/m²，較2011年度增長0.41%；工業用地平均地價為408元/m²，較2011年度增長3.81%。工業和商業用地地價漲幅相對較大，住宅用地地價基本平穩。除工業用地外，商業和住宅用地地價漲幅較2011年度均有所回落，其中商業用地地價漲幅回落達2.83個百分點（見圖1、圖2）。

注：①單位：元/m²,下同;②為成果公布需要,地價水平結果四舍五入取整,下同。

圖1  2002-2012年度江蘇省城市地價水平示意圖

圖2  2002-2012年度江蘇省城市地價指數示意圖

從季度分析來看，全省第一季度綜合地價環比為負增長，環比下降0.21%，第二至四季度環比增長率分別為0.65%、0.11%和0.46%，總體態勢較平穩。從半年度分析來看，全省上半年綜合地價環比增長0.44%，下半年綜合地價環比增長0.57%，下半年綜合地價漲幅較上半年略有上升。

2.江蘇省三大區域城市地價狀況

2012年度，蘇南、蘇中、蘇北三大區域的城市地價水平在地域空間上總體仍呈梯度分布，蘇南最高，蘇北最低。在綜合、商業、住宅以及工業用地地價方面，蘇南地區均高于全省平均水平，蘇北地區均低于全省平均水平，蘇中地區僅住宅用地地價高于全省平均水平。

從地價漲幅來看，蘇南地區本年度綜合、商業、住宅以及工業用地地價增長率均位于三大區域首位。其中綜合、住宅和工業用地地價漲幅較2011年均有所上升，工業用地地價漲幅最大，上漲4.15個百分點，商業用地地價較2011年回落1.48個百分點。

蘇中地區本年度綜合、商業用地地價增長率均次于蘇南地區、高于蘇北地區，工業用地地價增長率位于三大區域末位，住宅用地地價出現了負增長，下降0.37%。較2011年，綜合、商業以及工業用地地價漲幅均有所回落，工業用地地價漲幅回落較大，回落3.01個百分點。

蘇北地區2012年度綜合地價同比下降0.77%，漲幅較2011年度回落3.70個百分點，地價增長率在三大區域中位于末位。其中，商業用地地價增長率為0.67%，位于三大區域末位；工業用地地價增長率為0.64%，在三大區域中居中；住宅用地地價同比下降1.73%，位于三大區域末位。較2011年，商業和工業用地地價漲幅分別回落4.94和0.83個百分點。

從地價季度走勢來看，三大區域一至四季度綜合地價波動總體較小，其中蘇南和蘇北地區綜合地價增長走勢較為一致，均呈先升后降再小幅上升的反復變動趨勢，蘇中地區綜合地價繼二季度微幅下調后，三四季度均呈逐季上升趨勢。各類用途用地中，除蘇南地區一、二季度商業、工業用地地價有較大變化外，三大區域一至四季度商業、住宅和工業用地地價總體波動較小。

從地價半年度走勢來看，三大區域上半年和下半年綜合地價波動總體較小，綜合地價增長率在地域空間上均呈梯度分布，蘇南最高，蘇北最低。其中蘇南、蘇中地區綜合地價上半年與下半年相差相對較大，分別為0.92和1.28個百分點，蘇北地區相差較小，僅為0.53個百分點。在各類用途中，上半年商業、住宅和工業用地地價漲幅最高的均為蘇南地區，蘇中和蘇北地區住宅用地地價出現負增長；下半年商業用地地價漲幅最高的為蘇中地區，住宅用地和工業用地地價漲幅最高的均為蘇南地區，蘇北地區住宅用地地價仍呈負增長態勢。

3.江蘇省省轄市市域地價狀況

從地價水平來看，2012年度商業、住宅和工業用地地價南京市市域均為最高，宿遷市市域均為最低。從地價增長率來看，商業用地地價增長率最高和最低的分別為蘇州市市域和連云港市域，漲幅分別為8.13%和-4.39%；住宅用地地價增長率最高和最低的分別為南京市市域和徐州市市域，漲幅分別為7.06%和-7.55%；工業用地地價增長率最高和最低的分別為南京市市域和泰州市市域，漲幅分別為33.93%和0.43%。

4.江蘇省省轄市市區地價狀況

在地價水平方面，2012年度南京市市區的住宅和工業用地地價均位于全省首位；蘇州市市區的商業用地地價為全省最高；連云港市市區的商業用地地價為全省最低；宿遷市市區的住宅、工業用地地價均為全省最低。

在地價增長率方面，蘇州市市區的商業用地地價增長率為9.83%、南京市市區住宅用地地價增長率為7.83%，南京市市區的工業用地地價增長率為39.49%，分別位于各用途用地地價漲幅首位；常州市市區的商業用地地價增長率為0.20%，南通市市區住宅用地地價增長率為-1.48%，鹽城市市區的工業用地地價增長率為0.17%，分別位于各用途用地地價漲幅末位。

三、2012年度江蘇省城市地價變化分析

2012年全省地價水平總體上較為穩定，各個季度除商業用地地價先降后升外，住宅、工業用地地價與綜合地價均表現為先升后降再升的變化趨勢，其中商業用地地價和工業用地地價增長較快，綜合地價和住宅用地地價小幅上漲。

2012年以來，我省房地產銷售總體呈現“低開高走”之勢。上半年，隨著房地產市場宏觀調控的延續，開發商對房地產市場前景的判斷更加謹慎。第一季度綜合地價和住宅用地地價保持負增長，年初商品房銷售面積同比下降29.0%，至6月底商品房銷售面積同比下降5.7%。在房地產市場和房價宏觀調控政策的影響下，商品房價格波動幅度減小，逐步趨于穩定。

政策方面“降息”、“降準”與樓市“微調”形成市場疊加效應，對自住需求的“放量”起到刺激作用。下半年住宅房地產市場略有升溫，第三季度全省商品房銷售量同比上升3.3%，全年同比增幅為13.2%。房地產調控政策主要針對住宅房地產市場，促使住宅用地地價趨于穩定，全年住宅用地地價水平呈小幅上漲態勢，而商業用地地價及工業用地地價對調控政策敏感性較低，漲幅相對較大。

2012年蘇南地區各用途地價水平及增長率均遠高于其他區域，綜合地價及商業用地地價小幅上漲，住宅用地地價增長較為平穩，工業用地地價增長較快。其中南京市2012年2月出臺的《南京國土資源管理轉型創新總體方案》限定了工業及經營性用地的出讓最低價，帶動了南京市地價的整體較大幅度上漲；蘇州市圍繞“三區三城”的總目標，全方位提升區域競爭力，商業用地地價增長速度相對較快；無錫市新興產業穩步發展，工業生產實現平穩增長，工業用地地價漲幅僅次于南京。蘇南地區各用途地價水平的穩步提升從整體上拉高了蘇南地區地價水平。

蘇中地區近年來發展速度較快，房地產開發建設繼續擴大，受房地產調控政策影響，上半年住宅用地地價略有下降，下半年微幅回升，全年住宅用地地價呈下降趨勢，其他用途地價均保持平穩增長。蘇中地區房地產市場總體上較為穩定，區域內市域間地價增長率差異較小，僅住宅用地地價為負增長。與其他區域相比，除工業用地地價外，其他用途地價增長率均略高于蘇北地區。

四、2012年度江蘇省城市地價的主要影響因素分析

1.堅持房地產調控政策不動搖，地價總體趨于平穩

2012年我省繼續貫徹房地產調控政策，調控取得積極成效，商品住房供求關系得到改善，多數城市房價回落。堅持房地產調控政策不動搖的同時，國家的貨幣政策進行了微調，2012年兩次降息，兩次下調存款準備金率，四大行的首套房個貸利率又逐漸回落至基準，房貸陸續出現9折甚至8.5折優惠。一系列的調控政策有助于緩解購房者的觀望情緒，促進了剛需購房者的購房意愿。

房地產調控一定程度上抑制了投資、投機性的需求，國家貨幣政策和地方政府調控政策的微調，惠及中低收入群體，鼓勵剛性需求購房者入市，維護了房價的穩定發展，城市地價尤其是住宅用地地價趨于平穩。

2.順應產業結構調整，促進商業用地地價的增長

“十二五”期間，我省把發展現代服務業作為優化產業結構的重中之重，全力推進服務業發展提速、比重提高、水平提升，為經濟轉型升級提供重要動力。2012年我省服務業發展水平穩步提升，全年實現服務業增加值23676.0億元，占GDP比重為43.8%，比上年提高1.1個百分點。在房地產投資中，2012年我省房地產投資額達6206億元，同比增長11.5％，其中住宅投資增長6.4％，商業營業用房投資增長達32.4％[①]。江蘇省土地供應形勢分析表明，2012年我省經營性用地中，住宅用地同比減少21.71%，商服用地同比增長28.18%[②]。

2012年我省根據產業結構調整的需要，適度增加商業、服務業用地，順應了商業、服務業的發展，促使商業用地市場活躍，從而促進商業用地地價的增長。

3.提高工業項目準入門檻，推動工業用地地價抬升

我省人多地少，經濟的快速發展導致土地供需矛盾相對突出。為大力推進土地利用方式的集約化，最大限度地發揮土地資源的經濟效益和社會效益，面對地區之間招商引資競爭激烈、地價普遍偏低的情況，我省特別是蘇南地區工業用地實行市場化配置，工業項目的用地規模、投入產出強度、項目性質等準入門檻不斷提高，促使工業用地價格不斷上漲。如南京市政府2012年2月頒布的《南京國土資源管理轉型創新總體方案》指出“綜合衡量項目的產業類型、科技含量、投入強度、產出水平、稅收貢獻，充分發揮地價、稅收的調節作用，科學設定用地標準”，并提出“工業用地出讓最低價標準在現有基礎上提高30%以上”。

利用價格杠桿引導寶貴的土地資源向產業層次高、科技含量高、經濟實力強的項目配置，有利于促進產業結構的優化和升級，并提高工業用地集約化程度。

4.2012年度江蘇省城市地價動態變化與社會經濟發展關系分析

2012年全省實現地區生產總值54058.2億元，按可比價格計算，比2011年增長10.1%，增速比2011年回落0.9個百分點；全省城市綜合地價增長率為1.02%，增速比2011年回落1.81個百分點。自2006年以來，除2008年綜合地價出現負增長外，全省綜合地價增長率與地區生產總值保持增長率基本保持同步提升趨勢，但地價增長率遠低于地區生產總值增長率。2012年全省宏觀經濟穩定增長帶動了土地需求，在房地產宏觀調控政策影響下，綜合地價增速出現小幅回落。

2012年全省完成全社會固定資產投資（不含農戶）31707.2億元，比2011年增長20.5%，房地產開發投資同比增長11.5%，固定資產投資增長率和房地產投資增長率均大幅度超過全省綜合地價增長率。

2012年江蘇省城市化率為63%，較2011年提高了1.1個百分點[③]。城市化作為經濟發展的重要引擎和擴大內需的巨大潛力，既可以拉動投資又可以拉動消費，城市化進程加大了城鎮基礎設施建設，推動城鎮人口和產業的集聚，造成土地需求上升加快，城市化水平的提升對地價的上漲有一定的促進作用。除2008年由于宏觀經濟因素的影響地價出現負增長外，2006年以來全省綜合地價增長率與城市化率基本保持同步提升。2011年后，持續從嚴從緊的房地產市場宏觀調控使地價增長率明顯回落，略滯后于城市化率的增速。

五、2013年度江蘇省城市地價變化趨勢預測

房地產市場深受宏觀經濟環境及調控政策的影響。2013年世界經濟已由危機前的快速發展期進入深度轉型調整期。國內需求面臨一定下行風險，物價上漲壓力有所上升。目前我省經濟運行呈穩中向好態勢，但經濟結構性矛盾仍然突出，部分行業產能過剩問題亟需化解。

2012年11月28日，《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》的通過為《農村集體土地征收補償條例》的盡快出臺鋪平了道路，征地補償標準的提高，將引起新增建設用地征地成本的提高，進而導致工業用地地價的抬升。2012年12月中央經濟工作會議提出“要繼續堅持房地產調控政策不動搖”，確定了2013年房地產市場管理的總基調。2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施（簡稱“國五條”），重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，并繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。

綜上，2013年我省經營性用地地價將基本穩定，工業用地地價將保持一定的增長趨勢。